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        信貸收緊將對調控後的樓市巨大沖擊

        時間:2016-10-13 15:54:18

          國慶假期的一周,房地産的黃金周變成了樓市調控周。因爲在過去一周多8天的時間裏,至少有22個城市先後出台了樓市調控政策,以此來遏制上半年瘋狂上漲的房價。這些城市主要有長三角(上海、杭州、蘇州、無錫和南京)、珠三角(深圳、珠海、東莞、廣州和佛山)、京津冀(北京、天津、石家莊和廊坊)三大都市圈,以及東部福建、中西部幾個人口大省會,其包括一線、二線、三線城市。其結果顯示,過去一個星期,覆蓋的45個城市成交711.29萬平方米,比上個月下降35.76%。其中,一線城市下降56.87%;二線城市下降33.75%;三線城市下降26.16%。

          也就是說,國慶期間這些城市房地産調控政策的密集出台後,市場已經産生了立竿見影的效果,從而使得住房銷售面積全面下降。特別是北京、深圳、江蘇一些城市,其住房銷售面積下降更是驚人。因爲,這些的限購限貸政策,立即讓住房的投資炒作退出市場。因爲,二套首付款提高,如南京和蘇州提高到80%,深圳提高到70%,北京提高到50%,從而擋住了一大批炒房者;深圳、南京、蘇州對成年單身人士(含離異)的限購,堵住了以前“假離婚”漏洞;添加社保、個稅的繳納和只能購買一套的要求,限制不少外地投資者進入市場。同時,對市場各種首付貸及衆籌投資嚴格整頓,也讓許多住房投機炒作者高融資杠杆立即去除。

          但是,估計這只能是住房投機者面對新的房地産調控政策的一種短期反應,他們還在觀察這些政策的更爲重要的後果,即住房市場的預期是不是完全逆轉,如果住房市場的預期完全逆轉,那麽沒有進入投機者會遠離這個房地産市場,而已經進入的住房投機者只能套在高高的山崗上!不過,市場的預期逆轉前提是調控後隨著住房銷售暴跌,住房的價格也隨之下跌。但是,目前這種情況還沒有發生。因爲,不少人認爲由于這些密集出台的房地産調控政策沒有規定時限,如果調控政策出台對房地産市場打擊太大,甚至于直接沖擊金融市場及實體經濟,那麽不少人認爲這些調控政策又開始取消。所以,在一兩年內國內房地産市場觀望的氣氛會十分濃烈。如果這種情況出現,房地産投機炒作者又會找到化解當前房地産的限購限貸政策的辦法。

          所以目前國內房地産市場最爲擔心的事情會有兩個方面。一個方面就是現有的20%房地産交易所得稅各城市是否會堅決執行,新的遏制房地産投機炒作的稅收政策再出台。不過,對于前者比較容易做。各個城市的地方政府重新強調就可以執行,但多次城市沒有對此動手。對于後者還會需要一定的時間,遠水解不了近渴。所以,當前房地産市場對這個方面擔心不是很嚴重。

          另一個方面對住房市場的融資及信貸全面收緊。早幾天周小川行長在20國行長會議上就表示,央行對房地産市場過熱也十分關注,也有政策對此進行控制。周小川行長話剛講,就有消息稱,國內監管機構正在計劃進一步收緊對流入房地産市場的資金進行監管。包括中國央行、中國銀監會和中國證監會在內,三個部門正在擬聯手打擊樓市投機性資金以及涉及土地交易的違規資金。比如,房地産企業債發行的收緊(一年來房地産企業在債券市場融資低成本資金一萬多億),對首付貸、抵押貸等市場清理、要求對個人按揭貸款實質審查等。可以說,這是這一輪地方樓市政策自今年3月收緊以來,首次有中央職能部門計劃出招的消息。如果這個消息是真實的,這可能會比地方政府的限購限貸政策對市場的沖擊與影響會更大。

          因爲,如果中央監管部門統一出台而讓那些違規的資金再流入房地産市場,那麽上半年那種房地産市場的瘋狂會進一步受到遏制,多數住房投機炒作者更是無法進入市場。同時,如果中央監管部門對住房市場的融資收緊,這可能會出現以下幾種情況,一是會讓一些房地産企業根本就沒有錢湧入土地市場,土地市場交易很快就會萎縮;二是對于那些擴張十分迅速的房地産企業將面臨資金鏈斷裂風險;三是中央監管部門對房地産市場流動性收緊,可能會影響銀行的可貸資金,從而導致商業銀行的按揭貸款利率上升,或對按揭貸款打折優惠條件取消,讓按揭貸款利率上升(調控政策出台後,有的銀行已經開始宋做)。在這種情況下,這將嚴重增加住房投機炒作者融資成本。而這次不少城市房價瘋狂上漲,很大程度上就是與按揭貸款利率水平過低有關。如果按揭貸款利率上升或優惠按揭貸款利率取消,它將可能讓樓市的預期逆轉。

          可見,國內各城市的房地産調控政策密集出台之後,估計市場最爲關注的是央行及政府其他監管部門是否會收緊房地産市場的流動性,而有消息表明這種行動很可能馬上開始。如果中央監管部門對房地産市場流動性收緊,它將對當前房地産市場造成更大的沖擊。

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